Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

S., dnia 22 marca 2016 r.

Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie II Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSR Tomasz Radkiewicz

Protokolant: apl. sędziowski M. S.

po rozpoznaniu w dniu 18 marca 2016 r. S.

sprawy z powództwa Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w S.

przeciwko Gmina M. S.

- o ustalenie

I.  ustala, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Gminy M. S. obejmującego działkę nr (...) położoną przy ul. (...) w S., dokonana na podstawie oświadczenia Prezydenta Miasta S. z dnia 31 października 2011 r. jest uzasadniona:

-

do kwoty 396,84 zł (trzysta dziewięćdziesiąt sześć złotych osiemdziesiąt cztery grosze) w roku 2012,

-

do kwoty 494,42 zł. (czterysta dziewięćdziesiąt cztery złote czterdzieści dwa grosze) w roku 2013,

-

do kwoty 592 zł (pięćset dziewięćdziesiąt dwa złote) poczynając od roku 2014;

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od powoda Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. na rzecz pozwanego Gminy M. S. kwotę 860 zł (osiemset sześćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV.  nakazuje ściągnąć od powoda Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie kwotę 506,94 (pięćset sześć złotych dziewięćdziesiąt cztery grosze) tytułem kosztów sądowych.

Sygnatura akt II C 931/16

UZASADNIENIE

Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w S. wniosła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki nr (...), położonej w S. przy ul. (...), obręb P. 126 jest uzasadniona w innej wysokości.

W uzasadnieniu powyższego żądania powódka wskazała, iż w piśmie z dnia 31 października 2011 r. Prezydent Miasta S. wypowiedział jej wysokość dotychczasowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego ww. działki i przedłożył ofertę w nowej wysokości opłat rocznych. Aktualizację opłat z tytułu użytkowania wieczystego w takiej wysokości powódka uznała za nieuzasadnioną, wyjaśniając, iż podstawę ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste wyżej określonej nieruchomości stanowi wartość tej nieruchomości. Tymczasem zakwestionowała ona dokonaną przez działającego na zlecenie pozwanej rzeczoznawcę wycenę nieruchomości wskazując, iż dokonana przez niego i wycena stanowiąca podstawę złożenia wypowiedzenia i ustalenia wyższej opłaty rocznej zawiera szereg istotnych błędów, takich jak nieodpowiednio dobrana baza cen transakcyjnych, nieodpowiednia analiza rynku lokalnego, zbyt ogólny opis nieruchomości oraz jej otoczenia.

Orzeczeniem z dnia 29 października 2013 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. orzekło, że aktualizacja opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego ww. działki, dokonana wypowiedzeniem Prezydenta Miasta S. z dnia 31 października 2011 r. jest nieuzasadniona, ustalając jednocześnie, że z dniem 1 stycznia 2012 r. opłata roczna za użytkowanie wieczyste powinna pozostać w dotychczasowej wysokości.

W dniu 13 listopada 2013 r. Gmina M. S. złożyła sprzeciw od powyższego orzeczenia.

W uzupełnieniu pozwu Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) wniosła o ustalenie bezzasadności aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ww. działki ponad kwotę 198,42 zł i ustalenie tejże opłaty na taką właśnie kwotę. Nadto powódka podniosła zarzut błędnego doboru cen transakcyjnych działek gruntu dla określenia wartości działki.

W odpowiedzi na pozew Gmina M. S. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu swojego stanowiska strona pozwana podniosła, że powołany przez nią rzeczoznawca majątkowy, odniósł się do zarzutów spółdzielni mieszkaniowej i wyjaśnił, że przy dokonywaniu wyceny nieruchomości uwzględniono wszystkie istotne cechy mające wpływ na jej wartość. Zdaniem pozwanej wycena sporządzona na zlecenie strony powodowej budzi zastrzeżenia pod względem poprawności merytorycznej, staranności, zgodności z celem wyceny, zgodności treści i formy z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość gruntowa, oznaczona jako działka nr (...), położona w S. przy ul. (...), obręb P. 126, o powierzchni 217 m ², dla której Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą pod numerem (...) stanowi własność Gminy M. S..

Działka ta jest przedmiotem wieczystego użytkownika Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w S..

Dotychczasowa opłata roczna za wieczyste użytkowanie obliczana była przy przyjęciu, że wartość tej nieruchomości wynosi 19 842,00 zł.

Pismem z dnia 31 października 2011 roku Prezydent Miasta S. wypowiedział wieczystemu użytkownikowi obowiązującą wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z dniem 31 grudnia 2011 roku i zaoferował nową jej wysokość od 1 stycznia 2012 roku w kwocie 619,19 zł.

W uzasadnieniu wypowiedzenia powołano się na operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z którym wartość nieruchomości stanowi sumę 61 919 zł.

Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w S. złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S., wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona. W uzasadnieniu podniosła, że wycena wartości przedmiotowej działki stanowiąca podstawę dokonanej aktualizacji opłaty zawiera szereg istotnych błędów, takich jak: nieodpowiednio dobrana baza cen transakcyjnych, nieodpowiednia analiza rynku lokalnego, zbyt ogólny opis nieruchomości oraz jej otoczenia. Wobec rozbieżności pomiędzy dotychczasową wartością przedmiotowej nieruchomości, powódka zleciła wykonanie operatu szacunkowego działki nr (...) rzeczoznawcy majątkowemu, który określił wartość rynkową nieruchomości na kwotę 43 100 zł.

Na skutek powyższego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. orzeczeniem z dnia 29 października 2013 roku ustaliło opłatę roczna z tytułu użytkowania wieczystego działki nr (...) z dniem 1 stycznia 2012 r. w dotychczasowej wysokości to jest w kwocie 198,42 zł.

Gmina M. S. w ustawowym terminie złożyła sprzeciw od powyższego orzeczenia.

Dowód:

-

sprzeciw od orzeczenia Samorządowego kolegium Odwoławczego, akta SKO nr 178/2012,

-

orzeczenie Samorządowego kolegium Odwoławczego z dnia 29 października 2013 r., akta SKO nr 178/2012,

-

zawiadomienie o wypowiedzeniu z dnia 31 października 2011 r., akta SKO nr 178/2012,

-

wniosek z dnia 4 stycznia 2012 r. akta SKO nr 178/2012,

-

operat szacunkowy, k. 12-24.

Działka nr (...) ma regularny kształt przypominający prostokąt. Jest ona niewielkich rozmiarów. Przeznaczona jest ona pod trafostację. Na działce posadowiony jest budynek trafostacji. Położenie nieruchomości jest przeciętne. Działka jest uzbrojona. Nieruchomość ma korzystne możliwości alternatywnego wykorzysta, w szczególności pewien potencjał zabudowy.

Według stanu z dnia 1 stycznia 2012 r. i cen obowiązujących w tej dacie, wartość nieruchomości wynosiła 59 200 zł.

Dowód:

-

pisemna opinia biegłego sądowego– 71-116.

Sąd zważył, co następuje:

Stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez obie strony, akt postępowania administracyjnego, oraz pisemnej opinii biegłego sądowego z zakresu (...). Prawdziwość i rzetelność dokumentów nie była kwestionowana przez spierające się ze sobą strony, dlatego też Sąd uznał je za wiarygodne w całości.

Przedmiotem sprawy było żądanie ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej dotyczącej działki oddanej powódce w wieczyste użytkowanie jest uzasadniona w innej wysokości. Strona powodował wskazywała, że domaga się ustalenia, iż opłata roczna powinna wynosić 198,42 zł.

Dopuszczalność wystąpienia z roszczeniem o ustalenie zasadności aktualizacji opłaty rocznej znajduje oparcie w treści art. 78 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.), zwanej dalej „u.g.n.”, zgodnie z którą użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Z kolei na podstawie art. 80 ust. 1-3 u.g.n. od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Samorządowe kolegium odwoławcze przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n., zastępuje pozew.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. orzeczeniem z dnia 29 października 2013 r. orzekło, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, dokonana wypowiedzeniem Prezydenta Miasta S. z dnia 31 października 2011 roku, jest nieuzasadniona.

Ponieważ jednak pozwana wniosła sprzeciw od tego orzeczenia, utraciło ono w całości swoją moc. Zgodnie bowiem z art. 80 ust. 3 u.g.n. w razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia. W konsekwencji orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. nie wpływało na zakres sporu pomiędzy stronami.

Sąd miał również na uwadze, że na zasadzie art. 72 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 77 ust. 1 u.g.n. wysokość opłaty rocznej jest iloczynem dwóch wykładników: wartości nieruchomości oddanej w wieczyste użytkowanie i stawki procentowej zależnej od celu, na jaki została oddana nieruchomość. Ponieważ w niniejszej sprawie podstawą dokonania aktualizacji było ustalenie przez pozwaną nowej, wyższej wartości nieruchomości, kluczową dla sprawy okolicznością faktyczną było stwierdzenie, jak przedstawia się rzeczywista wartość działki nr (...) na chwilę dokonania aktualizacji, czyli na 2012 r.

Niewątpliwie przedmiotem niniejszego sporu były okoliczności o charakterze specjalnym, wymagające wiedzy specjalistycznej dotyczącej rynku nieruchomości i kształtowania cen gruntów. Ustalenia wymagające tego typu eksperckich wiadomości powinny być na zasadzie art. 278 § 1 k.p.c. dokonywane w oparciu o dowód z opinii biegłego.

Biegły sądowy wartość rynkową prawa własności działki nr (...) określił podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Dla potrzeb dokonania wyceny nieruchomości przeanalizował rynek nieruchomości podobnych. W ocenie Sądu opinia sporządzona została przez osobę dysponującą wiedzą specjalistyczną i doświadczeniem zawodowym. Wnioski sformułowane przez biegłego w ocenie Sądu były wyczerpujące i spójne. Po drugie biegły sporządzając opinię oparł się na całokształcie zebranego w sprawie materiału dowodowego. Wreszcie zaś opinia biegłego była sformułowana w sposób precyzyjny, a konkluzje w niej zawarte zostały logicznie uzasadnione i powiązane z przedstawionym w opinii procesem rozumowania. Dowód z opinii biegłego stał się podstawą do ustaleń Sądu w zakresie wartości nieruchomości, na co miała wpływ także okoliczność, że żadna ze stron nie zakwestionowała wniosków opinii. Podkreślić należy nadto, iż żadna ze stron nie zakwestionowała tejże opinii i nie wniosła do niej zarzutów.

W konsekwencji, w oparciu o opinię biegłego rzeczoznawcy, Sąd ustalił wartość działki nr (...) na dzień 1 stycznia 2012 roku na kwotę 59 200 zł. Zatem opłata za użytkowanie wieczyste winna zostać w tym okresie określona na kwotę stanowiącą 1% wzmiankowanych wartości. Stąd wysokość opłaty zgodnie z tym wyliczeniem opiewać powinna na kwotę 592 zł.

Sąd stwierdził tym samym, że ustalona przez Prezydenta Miasta S., działającego w imieniu Gminy M. S., stawka opłaty za użytkowanie wieczyste działki nr (...) określona została na poziomie zbyt wysokim, nieodpowiadającym wartości rynkowej nieruchomości, ale z drugiej strony nie byłoby uzasadnione także pozostawanie przy stawce obowiązującej dotychczasowo, albowiem wartość nieruchomości zmieniła się, co uzasadnia wypowiedzenie tej stawki i ustalenie jej nowej odpowiedniej wysokości.

Zgodnie z art. 77 ust. 2a. u.g.n. w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. W związku z tym Sąd orzekł w punkcie I wyroku, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ww. działki nr (...), dokonana na podstawie oświadczenia Prezydenta Miasta S. z dnia 31 października 2011 r. jest uzasadniona:

-

do kwoty 396,84 zł w roku 2012,

-

do kwoty 494,42 zł w roku 2013 oraz

-

do kwoty 592 zł poczynając od roku 2014.

Strona powodowa, precyzując swoje roszczenia dochodziła sądowego ustalenia wysokości opłaty na poziomie 198,42 zł. Wartość ta jednak, zważywszy na miarodajną w ocenie Sądu opinię biegłego sądowego, byłaby zbyt niska. Ponieważ Sąd ustalił wysokość opłaty na poziomie 592 zł, czyli wyższym niż żądała tego spółdzielnia mieszkaniowa, zatem powództwo w tym zakresie podlegało oddaleniu (punkt II wyroku).

O kosztach postępowania Sąd orzekł w punkcie III wyroku odpowiednio do treści art. 100 in fine k.p.c., zgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu. Pozwana wygrała proces w 96 % a uległa w procesie jedynie co do 4 % żądania, a wiec w nieznacznym zakresie. W takim stanie rzeczy Sąd zasądził od powódki na rzecz pozwanej zwrot kosztów procesu w całości. Na poniesione przez stronę pozwaną koszty w łącznej kwocie 860 zł, składa się kwota 60 zł uiszczona tytułem wynagrodzenia radcy prawnego [w wysokości określonej na podstawie § 6 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (Dz. U. z 2002 r. nr 163, poz. 1349 ze zm.)] oraz kwota 800 zł uiszczona tytułem zaliczki na opinię biegłego.

W punkcie czwartym Sąd na podstawie art. 83 ust. 2 w zw. z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2010 r., Nr 90, poz. 594 ze zm.) orzekł o ściągnięciu od powódki na rzecz Skarbu Państwa nieuiszczonych przez strony kosztów sądowych. W toku przedmiotowego procesu strona pozwana uiściła zaliczkę na poczet wydatków w kwocie 800 zł, zaś łączna kwota wydatków wyniosła 1306,94 zł (wynagrodzenie biegłego). Nieuiszczone koszty sądowe w wysokości 506,94 zł Sąd nakazał ściągnąć od strony powodowej, jako odpowiedzialnej za wynik postępowania.