Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 sierpnia 2016 r.

Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie Wydział II Cywilny

w składzie następującym :

Przewodniczący : Sędzia Sądu Rejonowego Bartłomiej Romanowski

Protokolant : Weronika Roszak

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 lipca 2016 r. w S.

sprawy z powództwa N. O. i E. R.

przeciwko I. G.

o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego

I.  pozbawia w całości wykonalności tytuł wykonawczy §3 aktu notarialnego z dnia 21 czerwca 2013 r., sporządzonego przed notariuszem G. G. nr repertorium A 3017/2013, zaopatrzony w klauzulę wykonalności postanowieniem Sądu Szczecin – P. i Zachód w S. z dnia 5 lipca 2013 r. wydanym w sprawie IX Co 4479/13;

II.  zasądza od pozwanej I. G. na rzecz powodów N. O. i E. R. kwotę po 2 243,50 zł (dwa tysiące dwieście czterdzieści trzy złote pięćdziesiąt groszy) tytułem kosztów procesu.

UZASADNIENIE

W pozwie złożonym w sądzie w dniu 22 sierpnia 2013 r. powodowie N. O. i E. R. wnieśli o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego – aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszem G. G. z dnia 21 czerwca 2013 r. (repertorium A nr (...)), zaopatrzonego w klauzulę wykonalności w § 3 postanowieniem Sądu Rejonowego Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie z dnia 5 lipca 2013 r. (sygn. akt: IX Co 4479/13) na rzecz I. G. przeciwko N. O. i E. R. co do obowiązku wydania w stanie wolnym od wszelkich osób i rzeczy nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi KW o nr (...), a nadto o solidarne zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wskazali, że w dniu 21 czerwca 2013 r. pozwana złożyła w formie aktu notarialnego (repertorium A nr (...)) w imieniu powodów oświadczenie dotyczące dobrowolnego poddania się przez powodów egzekucji na podstawie art. 777 §1 pkt 4 kpc. Zarzucili pozwanej, iż oświadczenie to obarczone było cechą nieważności, a w każdym razie nieskuteczności. Zgodnie z §1 pkt 7 przedmiotowego aktu notarialnego oraz z §18 aktu notarialnego z dnia 29 lutego 2012 r. (Rep. A nr 1106/2012), pełnomocnictwo udzielone pozwanej przez powodów do złożenia powyższego oświadczenia obejmowało jedynie sytuację, w której umowa najmu została N. O. i E. R. wypowiedziana ze skutkiem natychmiastowym. Wskazali, że złożone im wypowiedzenie umowy najmu z dnia 26 kwietnia 2013 r. takiego skutku nie miało – już w pierwszym akapicie przedmiotowego pisma określono bowiem okres wypowiedzenia. Stąd złożone przez pozwaną oświadczenie o poddaniu się egzekucji przez pozwanych stanowiło dokonanie jednostronnej czynności prawnej bez umocowania. Jako taka czynność ta jest w ocenie powodów na mocy art. 104 kc nieważna. Powodowie podnieśli dalej, że samo wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne. Umowa najmu z dnia 29 lutego 2012 r. zawarta była bowiem na czas określony, zatem w myśl art. 673 §3 kc jej wypowiedzenie przed terminem umówionym przez strony możliwe jest jedynie w przypadkach w umowie oznaczonych. Takie okoliczności wskazano w §11 ust. 1 umowy. Żadna z nich nie miała jednak miejsca. Powodowie wyjaśnili, że nie zaniedbywali swych obowiązków prawidłowego utrzymania przedmiotowej nieruchomości, lecz to pozwana dokonała licznych zaniedbań, stąd dom stanowiący przedmiot najmu nie był w stanie dobrym – nie był nawet w stanie przydatnym do umówionego użytku. Powodowie z własnej inicjatywy i dla własnego komfortu podjęli się dokonania napraw w rzeczonej nieruchomości, by doprowadzić dom do stanu użyteczności. Powodowie wskazali, że pozwana zarzuciła im dopuszczenie do zalewania domu. Wyjaśnili jednak, że przyczyna zalewania domu leży w konstrukcji tarasu. Stosunek najmu tym samym nie ustał, a jeśli nie ustał, to nie powstał po stronie powodów obowiązek wydania przedmiotu najmu pozwanej. Dodatkowo powodowie wskazali, że z uwagi na zły stan domu zażądali obniżenia czynszu, na co pozwana zareagowała wypowiedzeniem umowy. Podnieśli także, że dom przy ul. (...) w S. zaspokajał ich potrzeby mieszkaniowe rodziny. Tym samym wypowiedzenie umowy najmu stanowiło według nich naruszenie art. 5 kc.

W odpowiedzi na pozew z dnia 10 grudnia 2013 r. pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów solidarnie kosztów procesu.

W uzasadnieniu przyznała, w dniu 21 czerwca 2013 r. złożyła w formie aktu notarialnego (repertorium A nr (...)) jako pełnomocnik powodów oświadczenie dotyczące dobrowolnego poddania się przez nich egzekucji na podstawie art. 777 §1 pkt 4 kpc. Następnie §3 przedmiotowej umowy nadano klauzulę wykonalności, a tytuł wykonawczy złożono komornikowi sądowemu, który na jego podstawie wszczął i prowadził postępowanie pod sygn. akt KM 611/13. Pozwana podniosła jednak, że nie ma żadnego znaczenia dla sprawy, że wypowiedzenie umowy nie nastąpiło ze skutkiem natychmiastowym, gdyż z takim skutkiem nastąpić mogło. Wyznaczenie powodom dodatkowego terminu na opuszczenie domu stanowiło ze strony pozwanej działanie zmierzające do ochrony ich interesów. Pozwana powołała się na treść art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis ten obliguje wynajmującego do zachowania terminu wypowiedzenia, które może nastąpić na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego nawet w sytuacji, gdy najemca pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Pozwana podała, że wypowiedzenie umowy najmu powodom nastąpiło z ww. przyczyn. Dodała, że jej wolą wyrażoną w piśmie z dnia 26 kwietnia 2013 r. było zakończenie stosunku najmu między stronami. Z uwagi na stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 19 listopada 2000 r, IV CKN 1474/00 przyjmuje się, że zasady wykładni oświadczeń woli stron umowy nakazują przyjęcie założenia, iż wola stron była racjonalna i miała na celu osiągnięcie rezultatu zgodnego ze zdrowym rozsądkiem i interesem stron. Należy przeto przyjąć, że w razie stwierdzenia, że niedopuszczalne było rozwiązanie umowy najmu za wypowiedzeniem, to oświadczenie o wypowiedzeniu umowy uznać należy za wywołujące skutek natychmiastowy i z takim skutkiem stosunek najmu został zakończony. Podniesiono, że celem udzielenia pozwanej pełnomocnictwa przez powodów było umożliwienie jej doprowadzenia do zakończenia stosunku najmu w razie niezgodnego z umową postępowania powodów. Obecna argumentacja strony powodowej co do nieważności czynności podjętych w tym zakresie pozostaje w rażącej sprzeczności ze zgodną wolą stron wyrażoną w umowie z dnia 29 lutego 2013 r. Pozwana zaprzeczyła też jakoby powodowie musieli podejmować jakiekolwiek naprawy domu celem doprowadzenia go do stanu użyteczności. Do dnia wprowadzenia się powodów dom był w bardzo dobrym stanie, a wszystkie urządzenia działały. Powodowie oświadczyli ponadto w §2 umowy najmu z dnia 29 lutego 2013 r., że stan prawny, faktyczny i techniczny przedmiotu owej umowy jest im znany i nie wnoszą z tego tytułu żadnych zastrzeżeń. Następnie w §7 umowy powodowie oświadczyli, że akceptują stan, w którym znajdują się instalacje: elektryczna, wodno-kanalizacyjna, alarmowa, gazowa i inne oraz, że nie będą obciążać wynajmującej remontami i naprawami w czasie trwania umowy najmu. Jednocześnie w §9 umowy zobowiązali się do utrzymywania nieruchomości w bardzo dobrym stanie, co pośrednio znaczy, że w chwili udostępnienia jej powodom była ona w bardzo dobrym stanie. Ów bardzo dobry stan potwierdzała też zdaniem pozwanej protokół zdawczo-odbiorczy z dnia 30 marca 2012 r. oraz stanowiąca załącznik do niego dokumentacja fotograficzna. Pozwana podniosła, że z przedłożonych przez powodów faktur mających rzekomo obrazować koszy poniesione z tytułu napraw dokonanych w przedmiocie najmu nie wynika jakoby wszystkie owe koszty miały z tym jakikolwiek związek. Wynika z nich jedynie, że powodowie zakupili kłódkę, rękawiczki, piłę do metalu, łańcuch rowerowy etc. Pozostałe wydatki, przy wysokości czynszu w kwocie 6 900 zł uznać należy za drobne i jako takie w świetle art. 6b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (...) winny obciążać najemców. Naprawy te ponadto mogły wynikać jedynie z niewłaściwego korzystania z nieruchomości przez powodów. Podkreślił, że od marca 2013 r. powodowie samowolnie zaprzestali uiszczania czynszu i opłat w pełnej wysokości. Na dzień wysłania powodom oświadczenia o wypowiedzeniu umowy zaległości finansowe powodów wobec pozwanej wyniosły 13 164,45 zł. Pomimo pozostawania powodów w przedmiotowym domu bez tytułu prawnego, zaprzestali oni także płacenia jakichkolwiek należności w szczególności z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. Ostatni czynsz – w rażąco zaniżonej wysokości powodowie zapłacili za wrzesień 2013 r. z ponad miesięcznym opóźnieniem – w dniach 17 i 23 października 2013 r.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana I. G. jest właścicielką nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi KW o nr (...).

Z uwagi na zakończenie prowadzenia działalności gospodarczej w S. i planowany wyjazd do N. w 2012 roku pozwana poszukiwała najemców przedmiotowego domu. Za pośrednictwem M. R. pozwana nawiązała kontakt z N. O. i E. R..

Dowód:

- akt notarialny z dnia 29.02.2012, k. 17-19,

- zeznania świadka M. R., k. 375-376,

- zeznania świadka E. M., k. 419-421.

W dniu 29 lutego 2012 r. pozwana I. G. zawarła z N. O. i E. R. umowę najmu przedmiotowej nieruchomości w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusz G. G., rep. A nr 1106/2012 r. W §2 umowy powodowie oświadczyli, że stan prawny, faktyczny i techniczny przedmiotu owej umowy jest im znany i nie wnoszą z tego tytułu żadnych zastrzeżeń. §4 ust. 1 umowy zawierał postanowienie, iż najemcy będą przez cały czas trwania umowy uiszczać na rzecz pozwanej czynsz w wysokości 6 900 zł miesięcznie płatny z góry do 10. dnia każdego miesiąca. W §4 ust. 2 umowy powodowie oświadczyli, że co do wykonania powyższego zobowiązania poddają się egzekucji na podstawie art. 777 §1 pkt 4 kpc. W §6 zastrzeżono, że umowa zostaje zawarta na czas oznaczony – 24 miesięcy, tj. od dnia 30 marca 2012 r. do dnia 31 marca 2014 r. §7 ust. 3 umowy przewidywał, że wydanie przedmiotu najmu nastąpi na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego sporządzonego przez strony umowy, w którym potwierdzą stan przedmiotu najmu. Zgodnie z §7 ust. 2 umowy powodowie oświadczyli, że akceptują stan, w którym znajdują się instalacje: elektryczna, wodno-kanalizacyjna, alarmowa, gazowa i inne oraz, że nie będą obciążać wynajmującej remontami i naprawami w czasie trwania umowy najmu. W §9 umowy najemcy zobowiązali się do korzystania z nieruchomości zgodnie z jej właściwościami i przeznaczeniem i do tego, że bez zgody wynajmującej nie mogą czynić zmian sprzecznych z tym przeznaczeniem, do utrzymywania nieruchomości w bardzo dobrym stanie oraz do pielęgnacji ogrodu, do dokonywania na własny koszt konserwacji i napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym, dokonywania na własny koszt konserwacji i napraw niezbędnych do zachowania, przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego, jeżeli uległ on zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmująca nie ponosi odpowiedzialności, naprawienia na własny koszt bądź pokrycia kosztów naprawy przedmiotu najmu za zniszczenia powstałe w wyniku niewłaściwego użytkowania przedmiotu najmu, udostępniania wynajmującej nieruchomości do wglądu oraz na jej żądanie okazać potwierdzenia uiszczania opłat za media. W §11 ust. 1 przewidziano prawo wynajmującej do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy najemcy opóźniają się z zapłatą czynszu za co najmniej 1 okres płatności i pomimo uprzedzenia ich na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego tygodniowego terminu do zapłaty czynszu nie zapłacą zaległych należności, zalegają z płatnością za media w budynku przez okres 1 miesiąca, wykorzystują nieruchomość w sposób sprzeczny z postanowieniami umowy, zaniedbują obowiązki, dopuszczając do powstania szkód w nieruchomości, nie utrzymują budynku we właściwym stanie sanitarnym i technicznym, wynajęli, podnajęli albo oddali do bezpłatnego używania przedmiotową nieruchomość lub jej część bez zgody wynajmującej, naruszają inne istotne postanowienia umowy. W §12 umowy strony przewidziały odszkodowanie za bezumowne korzystanie w wysokości dwukrotnej wartości miesięcznego czynszu, o którym mowa w §4 ust.1 umowy za każdy rozpoczęty miesiąc użytkowania. §13 umowy przewidywał solidarne poddanie się przez najemców egzekucji na podstawie art. 777 §1 pkt 4 kpc co do wykonania obowiązku wydania wynajmującej przedmiotowej nieruchomości w ostatnim dniu obowiązywania umowy. W §14 ust. 1 umowy wynajmująca potwierdziła przyjęcie kaucji gwarancyjnej w kwocie 13 800 zł, zaś w ust. 3 przewidziano, iż w przypadku jej wykorzystania w trakcie trwania umowy najemcy będą zobowiązani do jej uzupełnienia w terminie tygodniowym pod rygorem wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym. W §18 umowy zapisano, że najemcy udzielają I. G. nieodwołanego pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o poddaniu ich egzekucji na podstawie art. 777§1 pkt 4 kpc, co do wydania nieruchomości w posiadanie wynajmującej na warunkach według jej uznania w przypadku wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym w wypadkach przewidzianych w niniejszej umowie.

W dniu podpisania umowy najmu nieruchomość została przekazana najemcom a strony podpisały protokół zdawczo odbiorczy określając znajdujące się w domu ruchomości oddane do używania najemcom. W protokole nie zawarto informacji o widocznych wadach bądź uszkodzeniach przedmiotu najmu. Stwierdzono, że dokumentacja zdjęciowa stanowi załącznik do protokołu i jest wiążąca.

Przed podpisaniem umowy najmu pozwana wielokrotnie zwracała powodom uwagę na konieczność odpowiedniej pielęgnacji podłóg położonych w przedmiotowym domu. Obowiązek ten został uwypuklony w §9 ust. 1 umowy.

Dowód:

- akt notarialny z dnia 29.02.2012, k. 17-19.

- protokół zdawczo-odbiorczy z dokumentacją zdjęciową, k. 117-275,

- zeznania świadka P. G., k. 372-373,

- zeznania świadka M. R., k. 375-376,

- zeznania świadka E. M., k. 419-421.

W trakcie użytkowania przez najemców przedmiotu najmu okazało się, że w wynajmowanym domu występują problemy z ciśnieniem wody. W trakcie korzystania z wody na górze domu spadało jej ciśnienie na dolnej kondygnacji. Występowało także okresowe zalewanie budynku z tarasu, szczególnie w okresie roztopów śniegu, zawilgocenie ścian, problemy z niedomykającymi się roletami antywłamaniowymi powodowane awarią instalacji elektrycznej, do której dostawała się wilgoć z tarasu. Problemy z instalacją elektryczną przejawiały się także tym, że w przypadku włączenia kilku urządzeń elektrycznych wyskakiwały bezpieczniki, nie działało prawidłowo punktowe oświetlenie salonu.

W trakcie trwania umowy stan domu uległ pogorszeniu. Uszkodzone zostały także: szyba w kominku, kaloryfer, piec gazowy, folia na tarasie, płytki, którymi taras był wyłożony. Sufitowe oświetlenie w salonie częściowo wypadło od zwilgotniałych regipsów. Podłogi sczerniały, ściany w okolicach kominka uległy zabrudzeniu, okopceniu, tynk w okolicy wejścia na taras w dalszym ciągu odparzał się i odpadał.

Dowód:

- dokumentacja zdjęciowa, k. 34-53,

- zeznania świadka A. G. (1), k. 353-353v,

- zeznania świadka P. G., k. 372-373,

- zeznania świadka E. P., k. 373-374,

- zeznania świadka T. C., k. 375,

- zeznania świadka M. R., k. 375-376,

- zeznania świadka A. G. (2), k. 377,

- zeznania świadka E. M., k. 419-421.

Powodowie jednokrotnie dokonali konserwacji podłóg. Na ich zlecenie i koszt dokonano naprawy odpadającego tynku, odmalowano cały dom, wymieniono silniki w roletach antywłamaniowych, naprawiono system alarmowy. Remont przeprowadzał w dużej części T. C. wraz z synem.

Taras odśnieżany był przez powoda oraz przez T. C.. Czyniono to w zasadzie codziennie, lecz w czasie nieobecności powodów w domu, które trwały najwyżej tydzień, taras nie był odśnieżany. Taras w dolnej, wynajmowanej części budynku sprzątała niekiedy P. G., matka pozwanej mieszkająca w drugiej części owego budynku wzniesionego w zabudowie bliźniaczej.

P. G. nie była przez powodów wpuszczana do najmowanej przez nich części budynku – przedostawała się tam z własnej części nieruchomości. Powodowie nie wpuszczali do domu pracowników (...) S.A., co też poskutkowało założeniem blokady na układzie pomiarowo-rozliczeniowym. Nie wpuszczali także ekip remontowych zatrudnianych przez pozwaną celem zapobiegnięcia postępującemu degradowaniu nieruchomości. Powodowie nie wpuszczali do domu także pozwanej, czym uniemożliwiali jej wgląd w stan nieruchomości od wewnątrz.

Dowód:

- pismo z dnia 26.11.2013, k. 114,

- zeznania świadka A. G. (1), k. 353-353v,

- zeznania świadka P. G., k. 372-373,

- zeznania świadka E. P., k. 373-374,

- zeznania świadka T. C., k. 375,

- zeznania świadka A. G. (2), k. 377.

Powodowie nieterminowo i w niepełnej wysokości uiszczali czynsz najmu i opłaty za media. Twierdzili, że ma to związek z pogorszeniem się przedmiotu najmu tak, że najmu nie odpowiada on umowie, min. z uwagi na ujawnienie się nieznanych powodom okoliczności w postaci zalewania w wyniku opadów deszczu ścian w salonie i w garażu, wysadzania bezpieczników, niedziałania rolet antywłamaniowych, słabego ciśnienia wody. Pismem z dnia 9 kwietnia 2013 r. powodowie wskazali pozwanej powyższe okoliczności i zażądali od pozwanej obniżenia czynszu do kwoty 3 500 zł, i od marca 2013 r. zaczęli wnosić opłatę w takiej właśnie wysokości.

Pismami z dnia 24 kwietnia 2013 r., w odpowiedzi na pismo z dnia 9 kwietnia 2013 r., pozwana wezwała powodów do korzystania z przedmiotowej nieruchomości zgodnie z umową najmu z dnia 29 lutego 2012 r. w szczególności poprzez zadbanie o dobry stan lokalu, dokonanie na własny koszt napraw niezbędnych do przywrócenia lokalu do stanu z dnia zawarcia umowy najmu, tj. do naprawy zalanych ścian, instalacji elektrycznej, rolet, bramy garażowej, podłogi w salonie. Ponadto wezwano powodów solidarnie do zapłaty kwoty 13 164,45 zł z tytułu nieuregulowanej części czynszu i opłat za media - w nieprzekraczalnym terminie do dnia 28 kwietnia 2013 r. W pismach wskazano, że niezachowanie terminu skutkować będzie aktualizacją upoważnienia pozwanej do wypowiedzenia powodom umowy najmu w trybie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Powodowie nie spełnili żądań pozwanej wyrażonych w piśmie z dnia 24 kwietnia 2013 r.

Pismem z dnia 26 kwietnia 2013 r. pozwana wypowiedziała powodom umowę najmu z dnia 29 lutego 2012 r. na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. ze skutkiem na koniec maja 2013 r. W oświadczeniu wskazano, że powodem wypowiedzenia jest rażące naruszenie przez najemców obowiązków wynikających z ustawy jak i z umowy najmu. Wskazano, że dotyczy to obowiązku utrzymania lokalu w bardzo dobrym stanie, przywrócenia przedmiotu najmu do staniu sprzed uszkodzeń i naprawienia zniszczeń.,

Powodowie wyprowadzili się z nieruchomości bez spisywania protokołu zdawczo-odbiorczego. Wyprowadzając się zabrali ze sobą meble: stół z jadalni, krzesła z jadalni, świeczniki, ozdoby, komodę.

Dowód:

- pismo z dnia 24.04.2013, k. 23-23v, 109-110,

- wypowiedzenie k. 112-113

- pismo z dnia 9.04.2013, k. 24-24v,

- przelewy bankowe, k. 115-116,

- zeznania świadka A. G. (1), k. 353-353v,

- zeznania świadka P. G., k. 372-373,

- zeznania świadka T. C., k. 375,

- zeznania świadka M. R., k. 375-376,

W dniu 21 czerwca 2013 r. pozwana złożyła w formie aktu notarialnego (repertorium A nr (...)) w imieniu powodów oświadczenie dotyczące zobowiązania się do wydania nieruchomości w stanie wolnym od osób i rzeczy w terminie do 24 czerwca 2013 r. i dobrowolnego poddania się w zakresie powyższego zobowiązania egzekucji na podstawie art. 777 §1 pkt 4 kpc. Zaznaczono, że oświadczanie to zostaje złożone w związku z wypowiedzeniem najemcom umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym

Postanowieniem z dnia 5 lipca 2013 r. Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie, w sprawie sygn. akt. IX Co 4479/13 nadał klauzulę wykonalności §3 aktu notarialnego rep. A nr (...) z dnia 21 czerwca 2013 r. co do obowiązku wydania pozwanej w stanie wolnym od wszelkich osób i rzeczy nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi KW o nr (...), a nadto o solidarne zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów postępowania

W dniu 19 sierpnia 2013 r., na podstawie przedmiotowego tytułu wykonawczego, Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Szczecin- Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie R. W. wszczął postępowanie egzekucyjne przeciwko powodom i wezwał ich do dobrowolnego wykonania obowiązku.

Dowód:

- akt notarialny z dnia 21.06.2013, k. 14-16,

- postanowienie z dnia 5.07.2013., k. 12-13

- wezwanie do dobrowolnego wykonania obowiązku, k. 20-21.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się zasadne.

Podstawę prawną powództwa stanowił przepis art. 840 § 1 pkt 1 k.p.c., stosownie do którego dłużnik może w drodze powództwa żądać pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności w całości lub części albo ograniczenia, jeżeli przeczy zdarzeniom, na których oparto wydanie klauzuli wykonalności, a w szczególności gdy kwestionuje istnienie obowiązku stwierdzonego tytułem egzekucyjnym niebędącym orzeczeniem sądu.

W ocenie sądu stan faktyczny zaistniały w niniejszej sprawie odpowiadał przesłankom określonym w przytoczonych przepisach. Objęty powództwem tytuł egzekucyjny nie był bowiem orzeczeniem sądu. Powodowie mogli więc podważać istnienie obowiązku określonego w treści aktu notarialnego. W tym celu zanegowali oni fakt skutecznego wypowiedzenia umowy przez pozwaną. Wskazali, że żaden z przypadków, w którym łącząca strony umowa najmu mogła zostać przez wynajmującą wypowiedziana nie zaistniał. Twierdzili, że uwagi zaś na to strony w dalszym ciągu związane są umową najmu. Nadto ich zdaniem oświadczenie z dnia 21 czerwca 2013 r. złożone przez pozwaną działającą jako pełnomocnik powodów (ustanowiony w §4 umowy z dnia 29 lutego 2012 r.) o poddaniu się przez powodów egzekucji na postawie art. 777 §1 pkt 4 kpc zostało złożone z przekroczeniem zakresu umocowania i dotknięte jest cechą nieważności na podstawie art. 104 kc.

Stąd ocena zasadności powództwa zależała od zweryfikowania na podstawie zgromadzonych dowodów treści umowy stron, zakresu pełnomocnictwa udzielonego pozwanej przez powodów, sposobu wykonania umowy, trybu wypowiedzenia umowy oraz skuteczności złożonego oświadczenia o poddaniu powodów egzekucji w zakresie obowiązku wydania nieruchomości.

Stan faktyczny w sprawie sąd ustalił po pierwsze w oparciu o ujawnione w sprawie dowody z dokumentów, autentyczności i wiarygodności których nie negowała żadna ze stron. Na tej podstawie sąd mógł stwierdzić przede wszystkim, jaka była treść umowy zawartej przez strony, podstawy wypowiedzenia umowy wskazane przez pozwaną, a także to, jakie operacje finansowe wykonane zostały na rachunkach obu stron. Natomiast zeznania świadków wskazywały głownie na sposób korzystania z nieruchomości i jej stan techniczny. Okoliczności te ostatecznie nie miały jednak decydującego wpływu na rozstrzygniecie sprawy.

Sąd za zasadny uznał bowiem zarzut postawiony przez stronę powodową przeciwko treści tytułu wykonawczego. Oparty był on na twierdzeniu, iż pozwana składając oświadczenie stanowiące tytuł egzekucyjny przeciwko powodom, działała w imieniu N. O. i B. R., przy czym przekroczyła zakres swojego umocowania. Zgodnie bowiem z treścią §18 aktu notarialnego z dnia 29 lutego 2012 r. powodowie udzielili pozwanej pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o poddaniu ich egzekucji co do wydania nieruchomości w przypadku wypowiedzenia przez nią umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym w przypadkach przewidzianych w umowie. Nie budziło zaś sporu, że wypowiedzenie zawarte w oświadczeniu z dnia 26 kwietnia 2013 r. dokonane zostało ze wskazaniem okresu wypowiedzenia i powołaniem się na przyczyny określone w ustawie. Należało więc rozważyć, czy w sytuacji, gdy wypowiedzenia nastąpiło w innym trybie, pozwana mogła powołać się ma umocowanie do poddania pozwanych egzekucji w zakresie obowiązku wydania nieruchomości.

Zdaniem sądu na to pytanie należało udzielić odpowiedzi przeczącej. Strony mogły dowolnie ukształtować zakres pełnomocnictwa udzielonego wynajmującej w treści umowy. Nie było więc żadnych przeszkód, aby upoważnienie to dotyczyło wszystkich wypadków, w których dojdzie do ustania stosunku najmu lub choćby wszystkich rodzajów wypowiedzenia umowy. Jednak w treści aktu notarialnego znalazł się zapis, który wyraźnie zawężał zakres umocowania odnosząc go tylko do określonego sposobu zakończenia umowy, to jest dokonania wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym.

W ocenie sądu brak było podstaw, aby odstąpić w tym wypadku od językowej wykładni treści umowy. Żadne okoliczności sprawy nie wskazywały bowiem, że wolą stron było określenie zakresu umocowania w sposób inny niż to zostało wprost wskazane w umowie. Twierdzenie strony pozwanej zawarte w odpowiedzi na pozew, według których wykładnia zaprezentowania przez powodów jest rażąco sprzecza z wolą stron zawartą w treści umowy, było zupełnie nieuprawnione. Treść umowy świadczyła bowiem tylko o tym, że strony przewidział, iż w określonych przypadkach pozwana będzie mogła uzyskać tytuł egzekucyjny przeciwko powodom w formie oświadczenia ujętego w formie aktu notarialnego. Treść zapisu przyznającego jej takie uprawnienie wyraźnie świadczyła jednak o tym, że umocowanie do złożenia oświadczenia w tym przedmiocie w imieniu najemców miało być limitowane tylko do wąsko określonego trybu wypowiedzenia i przyczyn zakończenia umowy. Wszelkie fakty, które mogłyby wskazywać na inną interpretację tego postanowienia musiałby zatem pochodzić spoza tekstu umowy i zostać wykazane w toku niniejszej sprawy. Strona pozwana nie przejawiała jednak w tym zakresie żadnej inicjatywy dowodowej, przez co zgromadzony materiał nie zawiera żadnych danych pozwalających na ustalenia w tym przedmiocie. Strona pozwana nie wnioskowała nawet o prowadzenie dowodów na okoliczność zamiaru stron przy formułowaniu treści umowy i celu jaki zamierzały osiągnąć. Sama pozwana nie stawiła się zaś na rozprawę pomimo stosownego wezwania, co skutkowało pominięciem dowodu z jej przesłuchania.

W ocenie sądu chybione było również zaprezentowane przez pozwaną wnioskowanie a fortiori, zgodnie z którym umocowanie jej do złożenia oświadczenia o poddaniu powodów egzekucji w przypadku wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym tym bardziej upoważniało ją działania w sytuacji, gdy wypowiedzenia nastąpiło z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Błąd polegał na tym, że pozwana posłużyła się wnioskowaniem maiore ad minus. Polega ono na założeniu, że jeśli można więcej, to można i mniej. Chodzi więc o sytuację, gdy jakieś działanie dalej idące może być zastąpione takim o mniejszym zakresie oddziaływania. Można więc wnioskować, że skoro pozwana mogła wypowiedzieć umowę natychmiastowo, to mogła to zrobić również z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Natomiast od kwestii wypowiedzenia umowy należało oddzielić zagadnienie związane z uprawnieniem do poddania powodów egzekucji. Należało baczyć, że sankcja poddania najemców egzekucji jest szczególną dolegliwością i została ona zastrzeżona na wypadek skorzystania przez wynajmującego szczególnego trybu wypowiedzenia przewidzianego dla rażących naruszeń umowy najmu. Jeśli zatem wynajmujący nie korzysta z tego szczególnego trybu, tylko wypowiada umowę w normalny sposób, nie może sięgać po uprawnienia, przewidziane jako nadzwyczajne. Innymi słowy pozwana mogła skorzystać z prawa do złożenia oświadczenia stanowiącego tytuł egzekucyjny tylko na wypadek wypowiedzenia natychmiastowego (czyli mogła mniej). Nie można więc wnioskować, że tym bardziej mogła zrobić to w sytuacji wypowiedzenia terminowego (czyli mogła więcej). W istocie rozumowanie pozwanej oparte było na odwróceniu zasady wnioskowania maiore ad minus.

Na koniec wskazać należało, że w istocie umocowanie udzielone pozwanej w §18 umowy najmu było w istocie bezprzedmiotowe i w ogóle nie mogło zostać skutecznie wykorzystane. Pełnomocnictwo to miało bowiem aktualizować się w sytuacji wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym w przypadkach określonych umową. Jednak fragment umowy (§11) dający wynajmującej prawo do takiego wypowiedzenia umowy, był pozbawiony normatywnej wartości. Pozostawał on bowiem w oczywistej sprzeczności z treścią art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który przewiduje, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego może nastąpić tylko z odpowiednim terminem i tylko z przyczyn określonych w ustawie. Jakiekolwiek próby umownej modyfikacji tej zasady są zatem sprzeczne z bezwzględnie obowiązującą normą ustawy. Dlatego też §11 umowy należało na zasadzie art. 58§1 k.c. uznać za nieważny, jako sprzeczny z ustawą. Ponieważ zaś pełnomocnictwo udzielone pozwanej w §18 umowy było funkcjonalnie powiązane z postanowieniami §11, nieważność tego ostatniego, sprawiała, że przesłanki do poddania powodów egzekucji nie mogły się w ogóle ziścić.

Zgodnie z art. 104 kpc w zw. z art. 103§1 k.c. czynności prawne pełnomocnika działającego z przekroczeniem granic umocowania stają się nieważne, o ile nie zostaną potwierdzone przez mocodawcę. Powodowie z pewnością takiego zatwierdzenia nie dokonali. Co za tym idzie oświadczenie z dnia 21 czerwca 2013 r. stanowiące tytuł egzekucyjny było nieważne i jako takie nie mogło stanowić podstawy do prowadzenia egzekucji. W tej sytuacji powodowie mieli prawo by domagać się pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności.

Z uwagi na powyższe bezprzedmiotowe było dokonywanie oceny skuteczności wypowiedzenia umowy najmu przez pozwaną. Nawet, gdyby potwierdziło się bowiem, że nastąpił skutek związany z wypowiedzeniem, to i tak tytuł wykonawczy będący przedmiotem powództwa, nie mógłby, ze względów wcześniej opisanych, stanowić podstawy czynności egzekucyjnych.

Po drugie należało wskazać, że w zakresie ziszczenia się przesłanek wypowiedzenia spór stron koncentrował się wokół kwestii naruszenia przez powodów obowiązków umownych i doprowadzenia do szkody związanej z pogorszeniem stanu technicznego przedmiotu najmu. W tym zakresie sąd na podstawie zeznań świadków oraz dokumentacji fotograficznej mógł stwierdzić, iż faktycznie lokal objęty umową nosił ślady zużycia i zniszczeń. Ponieważ jednak jednym z elementów sporu były przyczyny tych uszkodzeń, w szczególności to, czy są one spowodowane wadami technicznymi przedmiotu najmu, czy też niewłaściwą eksploatacją mieszkania przez najemców, ustalenia w tym zakresie wymagały zasięgnięcia wiedzy specjalnej biegłego z zakresu budownictwa. Strona powodowa taki wniosek dowodowy złożyła. Następnie jednak nie uiściła zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego, co na zasadzie art. 130 ⁴§5 kpc skutkowało pominięciem dowodu z opinii biegłego. Ponieważ wiec to na powodach spoczywał w niniejszej sprawie ciężar dowodu w zakresie przesłanek powództwa przeciwegzekucyjnego, powinni oni również wykazać, że wypowiedzenie umowy najmu było bezskuteczne, co byłoby z kolei podstawą do podważenia tytułu egzekucyjnego. Wobec braku dowodu na okoliczność tego, że pogorszenie przedmiotu najmu było niezwiązane ze sposobem korzystania z niego przez powodów, należało uznać, że w tym zakresie twierdzenia strony powodowej nie zasługiwały na uwzględnienie i nie uzasadniały zasadności roszczenia. Ponieważ jednak sąd uznał, że są inne podstawy niweczące ważność tytułu egzekucyjnego, kwestia istnienia obowiązku wydania wskazanego w tytule wykonawczym nie miała ostatecznie znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Na koniec rozważyć należało jeszcze szczególne okoliczności, jakie w niniejszej sprawie ujawniły się w toku procesu. Wówczas okazało się bowiem, że powodowie mimo negowania treści tytułu wykonawczego, opuścili nieruchomość co do wydania którego toczyło się postępowanie egzekucyjne. Przy tym niesporne było, że fakt ten nie wpłynął na bieg postępowania egzekucyjnego. Nie zostało ono bowiem zakończone, w szczególności zaś pozwana nie cofnęła wniosku egzekucyjnego. Pomimo tego, strona pozwana twierdziła, że postępowanie wywołane żądaniem powodów należałoby umorzyć, jako bezprzedmiotowe z uwagi na fakt, iż obowiązek wskazany w tytule wykonawczym został wykonany. Pogląd ten należało uznać za bezzasadny. Nawet bowiem, gdyby uznać, że do zaspokojenia pozwanej, jako wierzyciela doszło w wyniku postępowania egzekucyjnego, to zgodnie z ugruntowanym poglądem tytuł wykonawczy traci w takiej sytuacji przymiot wykonalności. Zatem brak podstaw do występowania wówczas z powództwem, które ma wyeliminować możliwość prowadzenia dalszej egzekucji. Jednak konsekwencją takiego stanu rzeczy powinno być oddalenie powództwa, nie zaś umorzenie postepowania (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2016 r. w sprawie IV CSK 282/15, opubl. LEX nr 2007803).

Należało więc rozważyć, czy w toku sprawy ujawniły się wystarczające przesłanki, aby oddalić powództwo z powodu wydania lokalu powodom. Przyjmuje się, że takie rozstrzygniecie zasadne jest, o ile doszło do wyegzekwowania przez wierzyciela świadczenia objętego tytułem wykonawczym. Chodzi więc o przypadki, gdy doszło do przymusowego wykonania obowiązku wskazanego w tytule wykonawczym, co staje się podstawą zakończenia postepowania egzekucyjnego i umieszczenia na tytule wykonawczym odpowiednim adnotacji przez komornika. Wówczas wykonanie obowiązku zostaje urzędowo potwierdzone, a tytuł wykonawczy traci trwale swą wykonalność. Zupełnie inaczej należy ocenić sytuację, gdy dłużnik spełnia świadczenie, jednak odbywa się to poza postępowaniem egzekucyjnym. Wówczas bowiem, aby trwale zniweczyć wykonalność tytułu wykonawczego, musi on wytoczyć powództwo przeciwegzekucyjne.

Strony nie złożyły szczegółowych wyjaśnień co do okoliczności odzyskania władztwa nad nieruchomością przez pozwaną. Sąd nie był więc w stanie stwierdzić, czy należy wiązać ten fakt z postepowaniem egzekucyjnym. Co istotne z uzyskanych przez sąd informacji wynikało, że zdarzenie to nie wpłynęło jak dotąd na bieg postepowania egzekucyjnego. Pozwana pomimo odzyskania nieruchomości, z nieznanych sądowi względów, nie cofnęła wniosku egzekucyjnego. Komornik nie zakończył więc egzekucji. Można więc jedynie spekulować, jaki byłby jego bieg, gdyby zostało ono podjęte, po zakończeniu niniejszej sprawy. W tej sytuacji zdaniem sądu nie było dostatecznych podstaw, aby uznać, że pozwana wyegzekwowała świadczenie, co przełożyło się na zakończenie egzekucji i pozbawienie tytułu wykonawczego waloru wykonalności. W tej sytuacji z uwagi na postawę wierzyciela w postępowaniu egzekucyjnym i stan egzekucji, oddalenie powództwa nie byłoby zasadne.

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie drugim wyroku na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., zgodnie z którymi strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony, przy czym do niezbędnych kosztów procesu strony reprezentowanej przez adwokata zalicza się jego wynagrodzenie i wydatki jednego adwokata, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony. Zauważyć należało, że w rozpoznawanej sprawie powodowie byli stroną wygrywającą sprawę w całości, co stanowiło podstawę do obciążenia ich obowiązkiem zwrotu całości poniesionych przez nią kosztów postępowania. Obejmowały one opłatę sądową od pozwu w kwocie 2 070 zł, wynagrodzenie pełnomocnika powodów w kwocie 2 400 zł określonej na podstawie § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2003 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. (Dz. U. z 2003 r. Nr 163, poz. 1348 ze zm.) oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.