Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 września 2016 r.

Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie II Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący : Sędzia Sądu Rejonowego Tomasz Radkiewicz

Protokolant : starszy sekretarz sądowy Edyta Jarmołowicz

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 września 2016 r. w S.

sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S.

przeciwko Gminie M. S.

I.  ustala, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Gminy M. S. obejmującego działkę nr (...) położoną przy ul. (...) w S., dokonana na podstawie oświadczenia Prezydenta Miasta S. z dnia 31 października 2011 r. jest uzasadniona:

-

do kwoty 1.383,04 zł. (tysiąc trzysta osiemdziesiąt trzy złote cztery grosze) w roku 2012,

-

do kwoty 1.721,30 zł. (tysiąc siedemset dwadzieścia jeden złotych trzydzieści groszy) w roku 2013,

-

do kwoty 2.059,57 zł (dwa tysiące pięćdziesiąt dziewięć złotych pięćdziesiąt siedem groszy) poczynając od roku 2014;

II.  ustala, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Gminy M. S. obejmującego działkę nr (...) położoną przy ul. (...) w S., dokonana na podstawie oświadczenia Prezydenta Miasta S. z dnia 31 października 2011 r. jest uzasadniona:

-

do kwoty 4.518,06 zł (cztery tysiące pięćset osiemnaście złotych sześć groszy) w roku 2012,

-

do kwoty 4.889,03 zł. (cztery tysiące osiemset osiemdziesiąt dziewięć złotych trzy grosze) w roku 2013,

-

do kwoty 5.260 zł (pięć tysięcy dwieście sześćdziesiąt złotych) poczynając od roku 2014;

III.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

IV.  zasądza od powoda Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. na rzecz pozwanego Gminy M. S. kwotę 2.180,88 zł (dwa tysiące sto osiemdziesiąt złotych osiemdziesiąt osiem groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

V.  zwraca od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie na rzecz Gminy M. S. kwotę 525,46 zł (pięćset dwadzieścia pięć złotych czterdzieści sześć groszy) tytułem kosztów sądowych.

Sygn. akt II C 930/16

UZASADNIENIE

Wnioskami złożonymi w dniu 9 stycznia 2012 r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S., Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w S. zażądała ustalenia, że zmiana wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu należącego do Gminy M. S. obejmującego działki w obrębie ewidencji P. 126 w S.; o nr 11/32 położonej przy ul. (...) oraz o
nr 11/39, położonej przy ul. (...), jest uzasadniona w innej wysokości,
tj. odpowiednio 1.541,75 złotych oraz 4.576,00 złotych.

Wnioski te dotyczyły oświadczeń, złożonych przez Prezydenta Miasta S. w dniu 31 października 2011 r., w przedmiocie wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie powyższych nieruchomości i propozycji ustalenia nowej wysokości opłaty w kwocie 2.059,57 złotych w stosunku do działki (...) oraz w kwocie 6.886,05 zł stosunku do działki (...).

W oświadczeniu pozwanej Gminy wskazano, że wysokość opłaty ustalona została według stawki 1% od wartości gruntu oszacowanej na kwotę 272.250 złotych w stosunku do działki (...) oraz na kwotę 688.605 zł w stosunku do działki (...).

Powód we wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego podniósł, iż operat stanowiący podstawę do ustalenia przez pozwaną Gminę wartości nieruchomości zawiera szereg istotnych błędów, takich jak: nieodpowiednio dobrana baza cen transakcyjnych, nieodpowiednia analiza rynku lokalnego, zbyt ogólny opis nieruchomości oraz jej otoczenia. Nadto powołując się na sporządzony na jego zlecenie operat szacunkowy wskazał, że rynkowa wartość działki numer (...) wynosi 457.600 złotych, a działki numer (...) wynosi 154.175 złotych

W wyniku rozpoznania powyższych wniosków Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. w sprawie wydało w dniu 25 i 29 października 2013 r. orzeczenia, w których ustaliło wysokość opłaty obciążającej powoda w odniesieniu do działki numer (...) na kwotę 5.731,03 złotych, a w odniesieniu do działki (...) na kwotę 1.800,66 zł.

Gmina M. S. wniosła w dniu 13 listopada 2013 r. sprzeciw od przedmiotowych 2 orzeczeń Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Powódka w toku postępowania sądowego sprecyzowała, iż odnośnie działki gruntu nr (...) wnosi ustalenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w kwocie 4.576 zł, zaś
w odniesieniu do działki nr (...) na kwotę 1.542 zł.

W odpowiedzi na pozew Gmina M. S. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Podkreśliła, że wyceny dokonane na jej zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego uwzględniają wszystkie istotne cechy mające wpływ na wartość nieruchomości, stąd tez stanowiły miarodajne źródło do ustalenia wysokości rynkowej w odniesieniu do tychże nieruchomości.

Odnosząc się natomiast do przedłożonych przez powoda operatów szacunkowych wskazała, że operat ten zawiera szereg błędów, co uniemożliwia dokonywanie ustaleń w sprawie w oparciu o jego treść. Tym samym, pozwana wniosła o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości na okoliczność wartości rynkowej nieruchomości położonych w S. przy ul. (...) (działka nr (...)) oraz M. (działka nr (...)), na potrzeby ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, obowiązującej od dnia 1 stycznia 2012 r.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny :

Nieruchomość gruntowa położona w S. przy ul. (...), obejmująca działkę numer (...) o powierzchni 927 m ², stanowi własność Gminy M. S.. Działka znajduje się w dzielnicy G.. Prawo do wieczystego użytkowania tej działki przysługuje Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S..

Nieruchomość gruntowa położona w S. przy ul. (...), obejmująca działkę numer (...) o powierzchni 2653 m ², stanowi własność Gminy M. S.. Działka znajduje się w dzielnicy G.. Prawo do wieczystego użytkowania tej działki przysługuje Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S..

W roku 2011 r. Spółdzielnia zobowiązana była wnieść na rzecz Gminy M. S. opłatę roczną w kwocie 691,52 złotych za działkę nr (...) (mając na uwadze przysługujący wówczas udział powódki w prawie użytkowania wieczystego) oraz opłatę roczną w kwocie 2.259,03 zł za działkę nr (...).

Okoliczności bezsporne, a nadto:

Dowód: opinia pisemna biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości

K. B. k. 73-138 oraz k. 163-271,

W dniu 31 października 2011 roku Gmina M. S. złożyła dwa oświadczenia o wypowiedzeniu Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki nr (...) oraz działki nr (...), proponując jednocześnie ustalenie opłaty w wysokości 6.886,05 złotych (działka nr (...)) i
2.059,57 złotych (działka nr (...)), to jest w wysokości 1% wartości gruntu.

W treści dokumentu wskazano, że ustalona została nowa wartość przedmiotowych działek, która wynosi odpowiednio kwotę 272.250 złotych, dla działka nr (...), w której
SM (...) posiada udział (...) oraz kwotę 688.605 zł dla działki nr (...).

Spółdzielnia Mieszkaniowej (...) w S. złożyła w sposób prawidłowy odwołania w tym zakresie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S..

Okoliczności bezsporne, a nadto:

Dowód: wniosek k. 8-9;

operat szacunkowy, 10 – 22;

orzeczenie SKO z dnia 28.10.2013 r

sprzeciw Gminy M. S. k. 3

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej położonej w S. przy
ul. (...) - działka nr (...) wynosiła w styczniu 2012 r. 526.000 złotych.

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej położonej w S. przy
ul. (...) - działka nr (...) wynosiła w styczniu 2012 r. 281.800 złotych.

Dowód: opinia pisemna biegłego sądowego z zakresu (...), k. 73-138 oraz k. 163-271

Sąd zważył, co następuje:

Stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez obie strony, akt postępowania administracyjnego, oraz pisemnej opinii biegłego sądowego z zakresu (...).

Prawdziwość i rzetelność dokumentów nie była kwestionowana przez spierające się ze sobą strony, dlatego też Sąd uznał je za wiarygodne w całości.

Przedmiotem sprawy było żądanie ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej dotyczącej działek oddannych powódce w wieczyste użytkowanie jest uzasadniona w innej wysokości.

Dopuszczalność wystąpienia z roszczeniem o ustalenie zasadności aktualizacji opłaty rocznej znajduje oparcie w treści art. 78 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.), zwanej dalej „u.g.n.”, zgodnie z którą użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Z kolei na podstawie art. 80 ust. 1-3 u.g.n. od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Samorządowe kolegium odwoławcze przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n., zastępuje pozew.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. orzeczeniem z dnia 25 października 2013 r. orzekło, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wyżej opisanych nieruchomości, dokonana wypowiedzeniem Prezydenta Miasta S. jest nieuzasadniona.

Ponieważ jednak pozwana wniosła sprzeciw od tego orzeczenia, utraciło ono w całości swoją moc. Zgodnie bowiem z art. 80 ust. 3 u.g.n. w razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia. W konsekwencji orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. nie wpływało na zakres sporu pomiędzy stronami.

Sąd miał również na uwadze, że na zasadzie art. 72 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 77 ust. 1 u.g.n. wysokość opłaty rocznej jest iloczynem dwóch wykładników: wartości nieruchomości oddanej w wieczyste użytkowanie i stawki procentowej zależnej od celu, na jaki została oddana nieruchomość. Ponieważ w niniejszej sprawie podstawą dokonania aktualizacji było ustalenie przez pozwaną nowej, wyższej wartości nieruchomości, kluczową dla sprawy okolicznością faktyczną było stwierdzenie, jak przedstawia się rzeczywista wartość działek na dzień 1 stycznia 2012 r.

Niewątpliwie przedmiotem niniejszego sporu były okoliczności o charakterze specjalnym, wymagające wiedzy specjalistycznej dotyczącej rynku nieruchomości i kształtowania cen gruntów. Ustalenia wymagające tego typu eksperckich wiadomości powinny być na zasadzie art. 278 § 1 k.p.c. dokonywane w oparciu o dowód z opinii biegłego.

Biegły sądowy dla potrzeb dokonania wyceny nieruchomości przeanalizował rynek nieruchomości podobnych. W ocenie Sądu opinia sporządzona została przez osobę dysponującą wiedzą specjalistyczną i doświadczeniem zawodowym. Wnioski sformułowane przez biegłego w ocenie Sądu były wyczerpujące i spójne. Po drugie biegły sporządzając opinię oparł się na całokształcie zebranego w sprawie materiału dowodowego. Wreszcie zaś opinia biegłego była sformułowana w sposób precyzyjny, a konkluzje w niej zawarte zostały logicznie uzasadnione i powiązane z przedstawionym w opinii procesem rozumowania. Dowód z opinii biegłego stał się podstawą do ustaleń Sądu w zakresie wartości nieruchomości.

W konsekwencji, w oparciu o opinię biegłego rzeczoznawcy, Sąd ustalił Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej położonej w S. przy
ul. (...) - działka nr (...) wynosiła w styczniu 2012 r. 526.000 złotych.

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej położonej w S. przy
ul. (...) - działka nr (...) wynosiła w styczniu 2012 r. 281.800 złotych.

Mając na uwadze powyższe, opłata za użytkowanie wieczyste, przy uwzględnieniu wysokości przysługującego Spółdzielni udziału (...) w stosunku do działki (...), powinna zostać podwyższona do kwoty - zgodnie z żądaniem pozwanej - wg następującego wyliczenia: 272.250 zł x 0, (...) 1% = 2.059,57 złotych. Choć wartość nieruchomości wg ustaleń była większa, Sąd związany był zakresem żądania wypowiedzenia wysokości opłaty za niniejsza nieruchomość.

Jednocześnie, mając na uwadze, że zaktualizowana wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste przewyższała ponad dwukrotnie dotychczasową kwotę opłaty za użytkowanie wieczyste, sąd obowiązany był uwzględnić dyspozycję przepisu art. 77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2015 r. poz. 782; dalej jako „u.g.n.”). Stosownie do wskazanego przepisu: W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Podkreślenia wymaga, że sąd miał tu na względzie konstatacje zawarte w wyrokach Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 2013 r. w sprawie o sygn. akt V CSK 5/13 oraz z dnia 21 maja 2014 r. w sprawie o sygn. akt II CSK 451/13.

Uwzględniając powyższe, w pierwszym roku, tj. 2012, opłata wynosić będzie
1.383,04 złotych. Nadwyżka zaś między nową kwotą opłaty za użytkowanie wieczyste, tj. 2.059,57 złotych, a 2-krotnością dotychczasowej opłaty – 1.383,04 zł, wynosić będzie
676,53 złote. Połowa zaś tej kwoty, a więc 338,26 złotych zostanie doliczona do opłaty w roku 2013 r., zgodnie z ww. art. 77 ust. 2a ustawy, co ukształtuje ją na poziomie
1.721,30 złotych.

W roku 2014, opłata wyniesie natomiast kwotę wynikająca z aktualizacji, tj. 2.059,57 złotych, o czym orzeczono, jak w pkt. I wyroku.

Tym samym, należało uznać, że żądanie powódki, aby ustalić wysokość opłaty rocznej w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, co do działki nr (...) było bezzasadne, albowiem Gmina M. S. zażądała niższej opłaty, niżby wynikała w wartości rynkowej tej działki.

Inaczej natomiast przedstawia się sytuacja, dla działki nr (...), albowiem jej wartość rynkowa wynosiła w styczniu 2012 r., wg opinii biegłego 526.000 złotych, podczas gdy pozwana Gmina M. S. określiła jej wartość na kwotę 688.605 złotych, a więc powyżej rzeczywistej wartości rynkowej.

Tym samym, Sąd orzekał, biorąc pod uwagę wartość działki określoną przez biegłego sądowego, a więc 526.000 złotych.

Nowa wysokość opłaty rocznej, wynosić więc winna 1% tej wartości, a więc 5.260 zł

Poprzednia wartość nieruchomości określona była na kwotę 225.903 złote, zatem w sposób analogiczny do ustalania wartości zaktualizowanej opłaty znajdzie zastosowanie przepis art. 77 ust. 2a u.g.n., albowiem dotychczasowa opłata wynosiła 2.259,03 złote. Zaktualizowana zaś wysokość opłaty, jest ponad 2-krotnie wyższa, od dotychczasowej.

Mając na uwadze powyższe, w roku 2012, sąd przyjął wysokość zaktualizowanej opłaty za użytkowanie wieczyste działki nr (...) w kwocie 4.518,06 zł, co stanowi
2-krotność dotychczasowej opłaty. W kolejnym zaś roku; 2013, opłata stanowić będzie kwotę 4.889,03 zł, albowiem zostaje do niej doliczona połowa nadwyżki, stanowiącej różnicę pomiędzy wysokością zaktualizowanej opłaty, a 2-krotnością dotychczasowej.

W roku 2014 natomiast sąd ustalił wysokość opłaty na poziomie odpowiadającym jej zaktualizowanej wysokości, tj. 5.260 złotych, o czym orzeczono, jak w pkt. II wyroku.

Żądania przenoszące tą kwotę zostało oddalone (pkt III. wyroku).

O kosztach postępowania przy uwzględnieniu wyniku procesu orzeczono w punkcie IV w oparciu o przepisy art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i zgodnie z § 6 pkt 2 i 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2003 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

Sąd miał na względzie, że pozwana wygrała niniejszą sprawę w zakresie dotyczącej opłaty za działkę (...) w całości, stąd też Sąd w całości obciążył powoda kosztami poniesionymi przez pozwanego w tym zakresie, na które składało się wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 180 zł. (mając na uwadze ustaloną wartość przedmiotu sporu) oraz wykorzystana zaliczka na wynagrodzenie biegłego w wysokości 1223,41 zł. – łącznie 1403,41 zł.

Z kolei w zakresie dotyczącym ustalenia opłaty za działkę nr (...) pozwana wygrała niniejszą sprawę w 42%, stąd też Sąd w całości obciążył powoda kosztami poniesionymi przez pozwanego w tym zakresie, na które składało się wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 600 zł. (mając na uwadze ustaloną wartość przedmiotu sporu) oraz wykorzystana zaliczka na wynagrodzenie biegłego w wysokości 1251,13 zł. – łącznie 1851,13 zł., z czego 42% tj. 777,47 zł. Powód reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika nie złożył z kolei wniosku o zasądzenie kosztów procesu. Łączne koszty należne stronie pozwanej od powódki to kwota 2180,88 zł.

W punkcie V wyroku sąd nakazał zwrócić od Skarbu Państwa Sądu Rejonowego Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie na rzecz pozwanej Gminy M. S. kwotę 525,46 złotych tytułem nadpłaconych kosztów sądowych. W rozpoznawanej sprawie pozwany uiścił zaliczkę na wynagrodzenie biegłego w łącznej wysokości 3000 zł., zaś wynagrodzenie biegłego wyniosło 2.474,54 złotych.

Uwzględniając powyższe rozważania orzeczono jak w sentencji